Author: 北京建筑机械

10月17日上午，国新办举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

9月26日，中央政治局召开会议，明确要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

继央行明确降准降息、国家发展改革委详解一揽子增量政策，财政部介绍增量财政政策之后，10月17日这场发布会介绍了促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。其中主要涉及两项增量措施，一是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元；二是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

此外，政策“组合拳”还涉及“四个取消”和“四个降低”两大方面。

发布会上，倪虹表示，一是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

二是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。”倪虹介绍，相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。

还有哪些重磅措施待落地？

据21世纪经济报道记者综合发布会信息，分析人士指出，下一步还将有多项楼市政策落地，从而继续释放信心。其中有三项措施最受期待。

第一、对城中村和城市危旧房改造的支持政策。

倪虹介绍，根据对重点城市的统计，35个大城市有170万套的房屋改造需求。考虑到全国有297个地级城市，这类需求规模会更大。对此将并通过货币化方式，加大政策支持力度。

具体而言，主要政策有五项：

 

• 一是重点支持地级以上城市。

   

• 二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。

   

• 三是允许地方发行政府专项债。

   

• 四是给予税费优惠。

   

• 五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

   

 

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此举不仅有助于推进住房改善工作，改变城市面貌，对于房地产投资的拉动作用也十分明显。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，城中村改造中，之前一直强调要实物安置。此次提出100万套的货币化安置目标，是导向上的重要变化。货币安置即被拆迁户拿着货币或房票，到市场上选房，既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。

在此前的楼市增长周期中，大规模棚户区改造对投资和需求端的刺激作用十分明显。分析人士指出，虽然此轮城中村和城市危旧房改造的范围和规模相对不大，但在投资和需求增长相对乏力的情况下，其作用仍然值得期待，相关的落地政策也值得关注。

第二、税收政策。

财政部部长助理宋其超表示，随着有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。

他还介绍了税收政策调整的三个方面的考虑：统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。

目前，房屋交易中的主要税种包括契税、个人所得税、增值税等，且普通住宅和非普通住宅的征税标准并不相同，首套房与二套房的征税标准也不一致。

分析人士指出，随着普通住宅和非普通住宅标准的取消，这两类住宅的税率有望拉平，并产生明显的减税效应。

此外，从促进交易的角度，这几类税种的税率也有下调的空间，未来不排除根据套数进行下调的可能，即下调二套房和多套房的相关税率。对于开发商来说，土地增值税也有望获得一定的减免。

第三、支持盘活存量闲置土地政策。

由于房企普遍存在一定规模的闲置土地，并形成资金沉淀，该项政策最被房企所期待。

10月12日，财政部曾表示，允许专项债券用于土地储备。此次发布会上，自然资源部副部长刘国洪介绍，将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。

他还提出了另外两条路径。

 

• 一是鼓励企业优化开发。对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，来缓解企业资金压力。

   

• 二是促进市场流通转让。对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。

   

 

58安居客研究院院长张波表示，近年来房地产市场降温，导致房企资金面压力增大，同时部分土地开发节奏变慢，甚至暂停，如果根据相关法规“一刀切”进行无偿收回，对当下已存在债务风险的开发行业将产生较大的影响。

相比之下，通过金融侧的支持，通过发放收购贷款的方式，让各地方政府有意愿回收部分闲置土地，一方面减少了房地产开发侧风险的上升，让房企能更好在当下环境中积极“自救”；另一方面也让地方政府更有意愿主动回收，并优化高效利用于闲置土地。

分析人士指出，在此背景下，存量土地盘活更多资金支持或将加快落实，配套的细化政策举措也有望逐渐跟进。具体而言，金融层面的支持措施最为关键。

一图速览五部门最新发声→

10月以来，又一波中小银行密集调降存款挂牌利率，涉及广东、海南、河南、贵州、云南等多个地区多家银行，不同期限下调幅度在10BPs～50BPs不等。

记者注意到，部分银行年内已多次下调存款利率，例如，河南遂平中原村镇银行的一年期定期存款利率年初为2.25%，年内经过三次下调后，最新利率降至1.70%，较年初降幅达55BPs。

存款利率一降再降，如何平衡负债成本与存款增量成为不少银行关注的焦点。记者注意到，部分银行针对更高的起存金额利率会有所上浮，此外还推出针对特定客群的特色存款，相较于同期限普通存款的利率水平更高。

值得一提的是，随着市场关注的存量房贷利率下调即将落地实施，已处于历史低位的银行业息差或将进一步承压，在此背景下，业内预计存款利率仍有下调的空间。

 

 

中小银行年内多次“降息”

有银行为揽储推介特色存款产品

 

近期，多家中小银行宣布调整人民币存款挂牌利率，部分银行中长期存款利率降幅明显。

例如，海南琼海兴福村镇银行自10月14日起调整存款挂牌利率，其中整存整取一年期由2.10%降至2.00%，降幅10BPs；两年期由2.60%降至2.20%，降幅40BPs；三年期、五年期由3.00%降至2.50%，降幅达50BPs。

此外，《每日经济新闻》记者注意到，部分银行年内已进行了数次“降息”。

例如，河南遂平中原村镇银行自10月15日起调整人民币存款挂牌利率，其中一年期降至1.70%，而该行一年期存款利率年内已调降了三次，前两次分别是在4月1日由年初的2.25%降至2.05%，此后又在8月1日降至1.85%。

该行其他期限存款利率此次同样有所调降，三个月由1.45%降至1.30%，六个月由1.70%降至1.55%，均下降15BPs；两年期由2.05%降至1.80%，下降25BPs；三年期由2.35%降至2.15%，下降20BPs；五年期由2.35%降至2.20%，均下降15BPs。

贵州都匀农商行自10月12日起调整存款挂牌利率，其中整存整取六个月由1.70%降为1.60%，一年期由1.95%降为1.85%，均下降10BP。记者注意到，该行此前在今年5月21日、8月8日进行了两次调整，中长期存款利率已进行过下调。例如，二年期利率由2.50%降至2.30%，后又降至2.10%；三年期由3.00%降至2.80%，后又降至2.30%；五年期由3.05%降至2.85%，后又降至2.35%。

 

广东清新农商行自10月10日起调整存款挂牌利率，整存整取三个月由1.30%降至1.10%，六个月由1.50%降至1.30%，一年期由1.60%降至1.40%，两年期由1.70%降至1.50%，均下调20BPs，三年期和五年期则均由2.15%降至1.75%，下调40BPs。

该行此前也在今年4月22日、8月16日调整过存款挂牌利率，整存整取一年、二年、三年、五年期利率均有下调。以整存整取三年期为例，利率由2.60%降至2.40%，再降至2.15%，直到最新降至1.75%。

随着存款利率一降再降，如何平衡负债成本与存款增量成为不少银行关注的焦点。

记者注意到，上述广东清新农商行针对更高的起存金额利率会有所上浮，该行整存整取定期存款，50元起存按照前述最新挂牌利率执行；1万元起存，利率上浮为三个月1.30%，六个月1.50%，一年期1.60%；5万元起存，三个月1.35%，六个月1.55%，一年期1.68%，二年期1.72%，三年期2.15%；20万元起存，三个月1.45%，六个月1.65%，一年期1.80%，二年期1.75%，三年期2.20%。

 

此外，该行还推介了2款特色存款，一款是针对60岁以上（含）个人客户，起存金额1万元，一年期1.75%，二年期2.00%；另一款是针对0-16岁（不含）的未成年人客户，起存金额100元，产品期限为5年，存期60期，以存入1000元/月为例来计算，到期本息合计63126.25元。

 

 

行业整体降息节奏加快

业内预计存款利率仍有下降空间

 

自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来，以大行为首进行的存款挂牌利率下调已进行了五轮，分别在2022年9月、2023年6月、2023年9月、2023年12月和2024年7月。

记者注意到，最近一轮行业整体降息节奏明显加快。在7月25日大行宣布调整存款利率后不到一周，12家股份制银行也已全部完成存款利率下调，随后多家中小银行陆续跟进。

存款利率不断下调的背后是银行业愈发凸显的息差压力。据国家金融监督管理总局数据，今年二季度商业银行净息差为1.54%，环比持平，仍处于历史低位，且偏离1.8%的警戒水平。

值得一提的是，近日六大行、12家股份行集体发布了有关批量调整存量房贷利率操作事项的公告，众多地方性银行也在陆续跟进，多将于10月底前将LPR加点幅度高于“30BP”的存量房贷加点幅度批量调整至“30BP”。

随着存量房贷利率下调即将落地实施，银行业息差或将进一步承压。在此背景下，业内预计存款利率仍有进一步下调的空间。

东方金诚首席宏观分析师王青此前测算，截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。

中国银行(5.020, 0.00, 0.00%)研究院近期发布的中国经济金融展望报告（2024年第4季度）中提到，近年来由于贷款利率快速下行、存款利率保持刚性，银行业净息差已跌至历史最低点。9月24日，人民银行宣布在本次调降政策利率的同时，将引导存款利率同步下调。预计下一步存款利率将下调0.2～0.25个百分点。

还是熟悉的配方，熟悉的味道，一切皆为一个“稳”字。

上周六，财政部新闻发布会上官宣：

“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。”

这标志着第四轮化债启动。

所谓的化债，其内核就是将地方欠的钱由短期变为长期，由上不了台面的“暗债”变成可监管的“明债”，用时间换空间的方式控制债务风险。

从2009年开始，地方卖地创收搞基建、修花坛迅速地积累了大量债务，伴随着经济增长放缓，相当于收入增速放缓，债务越来越成为地方不能承受之重。

这就好比早年你拿着工资并借了许多笔短期小额贷款买房，如果你的工资增速能够盖住小额贷款的利息支出，并且房价没有下跌，那么你就没有风险。

可如果伴随着经济增速下滑，你的工资也下滑，并且父母知道你之前瞎搞借了很多小额贷款现在管着你不让你继续借了，那么此刻的你会怎样？

疲于奔命，应付随时到期的债务，这就是近10年地方的现状。

怎么办？

总不能一直让孩子不干正事儿天天愁着怎么还钱吧？也不能任由孩子瞎借钱乱搞，突然崩盘吧？

于是，一场声势浩大的化债运动便从2014年开始了。

先后共进行了三次，分别是：

2015—2018年，允许地方走正规程序发地方债借钱，然后把原来自己从“小额贷款公司借的”（以下成为“隐性债务”）12万亿给还咯；

2019年，允许债务压力大的地方再发行1500多亿把隐性债务给平咯；

2020—2022年，将范围扩大，允许北上广等部分地方走正规程序把隐形债务给彻底消灭咯。

从前三次的化债节奏看，从“规范地方借钱”到“隐性债务再减量”再到“部分地方隐性债务清零”的节奏看，这次很有可能将范围放大，并尽可能将所有地方的隐性债务彻底清零。

这也是昨天外媒爆料将在2027年前发行6万亿来化债的逻辑。

可以说，这次化债已经彻底摆上台面。

那么这会对我们的经济产生什么影响？又会对我们关心的股市产生什么影响呢？

经济方面：利好，但也远远谈不上“方向级别的转变”！

股市方面：留下了想象空间，却很模糊。

先说对经济的影响。

之前也曾在文章和直播中多次说过，在企业和居民不愿意投资和消费的情况下，如何处理化债和房地产将直接决定眼前的经济形势。

而这一切的关键要看地方能否腾出手来扩张——毕竟财政政策有近80%是通过地方实现的。

只有地方扩张了，才会有活水，才能疏通堵点，水才能往下流，流向企业和居民，改善他们的资产负债表，让情况好转。

现如今，当爹的把儿子的部分债务抗下来或者允许儿子“走正规程序”借新钱还旧债（目前方式不明、额度不明），无疑能够让儿子腾出手来好好工作，不用天天陷在债务的漩涡里一顿瞎折腾。

而之所以说远远谈不上“方向级别的转变”是因为这件事儿的内核依然是“稳风险”而非“扩张”，依然是缓解地方压力之后依靠地方搞投资扩张刺激经济的老路。

要知道眼下“扩张”是指财政今年花的钱要比去年多很多，甚至远远超出年初的预算。

而如果只是将今年打算花的钱的一部分，抽出来帮助地方借新还旧（隐性债务），无非是整个家庭原本花在别处的钱花在此处，这就算不得扩张。

这次新闻发布会财政多次提及“当爸爸的有借钱的空间”，却没有正面回应究竟打算额外多发多少债、筹到钱，然后打算花多少钱帮儿子，这就难免会让人认为这次化债跟前三次一样：

你借钱的空间我给你打开，但自己借的钱自己还！

那么这对地方财政扩张的空间就相对有限了。

然后是股市。

之前靠央行的流动性支持，股市的估值提高了。但经济复苏、上市公司靠利润增长走出慢牛的格局还需要财政扩张来实现。

这次财政依靠“中央还有较大的举债空间和赤字提升空间”吊足了很多人的胃口，让市场认为接下来财政会花很多钱来支撑经济。

可是，除了帮助地方化债明确之外，具体花多少钱、多长时间花完、花在什么地方都还没有提。

这也导致最近两天资本市场产生了巨大的分歧。

先是国内，只有城投债、房地产相关的大宗商品（如玻璃）涨，股市等其他根本不买账。

其次是国外，伦敦铜跌上海铜涨、大连铁矿石弱于新加坡，突出一个国内投资者买账，国外不买。

有人说“不是一次性‘喂饱’，而让你的‘味蕾’时时刻刻想着它。对预期反映的资本市场而言，这是最好的政策管理。”

我只能说，利好产生的空间就那么多，赶紧释放完把信心搞起来，让大伙手里早点有钱比什么都重要。

“隐而不发”只会透支刚刚燃起来的信心！

THE END

来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）

作者：和卿

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